L’indemnisation des réparations locatives requiert la justification d’un préjudice

L’indemnisation du bailleur en fin d’un bail habitation à raison des dégradations commises parle locataire est un sujet sensible et mérite notre attention.

Pour rappel, le locataire est tenu à une obligation d’entretien et de réparation. Les lieux doivent être rendus dans l’état de réparations et d’entretien dans lequel ils ont été remis, sauf lorsque les réparations locatives sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Le bailleur doit-il démontrer un préjudice ou bien le seul manquement contractuel ouvre-t-il droit à des dommages et intérêts ?

Par trois arrêts de la Cour de cassation publiés au Bulletin du 27 juin 2024, la Cour a rappelé que le bailleur doit justifier d’un préjudice effectif pour être fondé à solliciter une indemnité :

* Malgré une restitution de locaux dégradés, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice lorsqu’il revend les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et sans justifier d’une dépréciation de leur prix à la revente en lien avec les manquements du locataire (Cass 3eme, 27 juin 2024 - n°22-10.298).

* Malgré une restitution de locaux dégradés, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice lorsqu’il invoque la revente des locaux aux fins de leur destruction (Cass 3eme, 27 juin 2024 - n° 22-21.272).

 * Malgré une restitution de locaux dégradés, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice lorsqu’il reloue rapidement les locaux sans avoir à effectuer des travaux et à des conditions plus favorables. (Cass 3eme, 27 juin 2024 - n° 22-24.502)

Ce préjudice peut comprendre le coût de remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge est tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue en prenant en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux (relocation, vente ou démolition).

Cette position vient confirmer le revirement de jurisprudence opérée le 3 décembre2003 (Cass 3eme, 3 décembre 2003 n°02-18.033).

Néanmoins, lorsqu’un bailleur récupère un bien dégradé et que le locataire conteste en justice le paiement des réparations locatives, le bailleur aura tout intérêt à présenter les factures des réparations pour démontrer les frais engagés et ainsi prouver son préjudice.

A défaut, il devra, à tout le moins, démontrer que la dégradation de son bien lui a causé un préjudice, en le louant moins cher par exemple.

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